最新报告 | 英国2020年第三季度房市报告,权威数据解读,为您分析疫情之下的投资策略

51 天前

十月以来,英国各大机构陆续发布了2020年第三季度英国房地产行业的研究报告。尽管英国疫情反复,但是从数据上看,房地产市场的上涨趋势明显。

爱家在此参考大量官方专业数据,对房市报告进行综合分析,为您介绍2020年第三季度英国房地产市场的真实情况,带您分析当下政策将如何影响您的投资。

*不同机构的统计口径不同,因此各份报告的数据不一定完全一致,大家可以结合意向投资地区长期走势综合了解实际市场的表现。

1、全英房市

根据英国权威金融机构Halifax的数据,截至20209月份,全英房产均价£249,870,比去年同期上涨了7.3%2020年第三季度(7月至9月)的房价比上一季度(4月至6月)上涨了3.3%。是20166月以来的最强增长数据。


【数据来源:Halifax

就本季度的交易量而言,HMRC的数据显示,截至8月份房产销售量连续第四个月上升,8月份交易量为81,280,比7月份增长15.6%。但与去年同期(20198月)相比仍下降了16.3%。(数据来源: HMRC

【数据来源:Halifax

本季度的贷款获批量上升至200710月以来的最高水平。英格兰银行的数据显示,20208月用于购房的抵押贷款获批量为84,715,较7月份增加了28%;较去年同期增加了高29%。(数据来源: 英格兰银行)

Halifax的董事总经理Russell Galley表示:“自从5月份解除封锁以来,首次购房者和贷款申请的数量都创下了2008年来的新高。购房者的需求发生了根本性的变化,这是由于在家工作使得对更多空间的需求所致,而印花税假期的优惠也激励着买卖双方在明年三月底之前完成交易。”

英国房产门户Rightmove的数据显示,8月份的确定买家的平均时长是近一年来最短的一个月,仅需53天便可以确定买家。伦敦的平均挂牌成交时间仅为49天,远快于去年同期。

【数据来源:Rightmove

关于疫情对房地产市场的影响,在Nationwide的报告显示:

住房市场活动近几个月来强劲复苏反映了许多因素。交易激增是封锁压抑的需求以及印花税的刺激所推动的。我们最近的市场调查显示,在疫情封锁前一直在考虑换房的人中,有19%计划被搁置,其中超过四分之一(27%)的人表示对房地产市场的担忧。与老年人相比,年轻人推迟计划的可能性更大,或反映出人们对就业前景的担忧。

【数据来源:Nationwide

但是疫情也激发了更多潜在的购房者采取行动,9月份接受调查的人中约有10%因疫情而搬家,另有18%的人因为疫情考虑搬家。如下表所示,这种情况在全国各地都很明显,尤其是在伦敦。

【数据来源:Nationwide

分区域来看,全英大多数地区在第三季度房价涨幅都高于第二季度,所有地区的价格均高于一年前。

西南地区是表现最强劲的地区,年增长率上升到5.5%。自2017年以来,英格兰南部的房价增幅首次超过北部。西北地区年增长率为3.0%

【数据来源:Nationwide

北爱尔兰是表现最差的地区,价格同比上涨1.5%;苏格兰是为数不多的年增长率放缓的地区之一,价格同比上涨2%(第二季度为4.0%)。

2、曼彻斯特房市

根据Hometrack给出的数据(下图),截至20208月,曼彻斯特的房价年增长率为4.2%,全英20个城市中排名第二,仅次于诺宁汉。

【数据来源:Nationwide

根据Plumplot给出的数据(下图),截至20208月,曼彻斯特地区的房价年增长率为5.3%。如下图,相比于全英其他地区,该地房价较低,但是增长率较高。

【数据来源:Plumplot

据报道,该市在未来十年内还将创造27,500个就业机会,大量的跨国公司已经或正在筹备涌入,研究表明曼彻斯特为英国增长最快的三大经济体之一。

根据仲量联行(JLL2020年英格兰北部的房市预测:

曼彻斯特5年房价预测将高于全国平均水平,也是英国所有城市中最高。(爱家小编注:就今年第三季度的数据来看,房价年增长率已经远超过JLL2020年增长2.5%的预测)

预计在接下来的三年中,曼城私人出售单位的交付将放缓,将导致房价增长。未来五年租金将强劲增长,这既反映了需求的增加,也反映了房产质量的提高。


在曼城,最容易出租的位置为靠近轻轨站的位置,市中心及媒体城这两个区域因为交通便捷又靠近办公区,是投资的热点位置。邮编为M14的地区的房产因为靠近大学比较近,受到学生们的追捧。

3、租赁市场

对于投资目的买家来说,租赁市场的数据也值得参考。

数据显示出了强劲的租户需求迹象:RICS数据显示有75%的测量报告中租户的需求水平上升,且不同户型需求不同,差别体现在租金上。整体来说,整个国家的租金增长率为1.4%。

【数据来源:RICS

同时, 7月份整体短期租金预期恢复,净平衡值(Net Balance)从上一季度的-35%上升至+20%。这表明未来几个季度整个英国私人租金的回升。平均十二个月的预期表明,除了伦敦以外,预计所有地区的租金都会上涨,伦敦预计明年租金将下跌1%。

当前曼彻斯特房屋平均租金要价为£1,022/月,两室一厅公寓式住房出租量最高,平均租金为£1,118/月。一室一厅公寓出租量也较高,租金约为£747/月。

【数据来源:Zoopla

市中心以及媒体城这两个年轻人居多的区域中,二室公寓的租金分别为£1,109/月和£1,044/月。以两个区域二室公寓的平均售价计算,媒体城的租金回报率要高于市中心。

目前大约7万人住曼彻斯特市中心,大部分人口为学生以及年轻上班族,选择长期租房。数据显示曼城25-29岁的人口比全国平均水平多60%。这种人口特征使得该城市的房产中有25%为出租房产,年租金回报率约为6%

4、市场预期

Halifax的董事总经理Russell Galley表示:“被压抑的需求释放以及印花税假期只能是暂时的催化房产市场,但我们仍然认为,随着人们对经济衰退现实的日益敏锐,房价仍面临巨大的下行压力。

【数据来源:RICS

根据RICS的数据表明,今年上半年房价与收入比在5%的大关附近徘徊,与2007年的5.4%的历史高位接近。表明尽管短期内的政策会支撑房产市场,但是英国许多地区人们的房价承受能力仍然捉襟见肘。

再加上一部分人失业的压力,预计未来或将选择租房居住的人数会增加。

总体来说,疫情压抑的住房需求是推动房市上涨的根本,而英国政府推出的印花税减免政策以及贷款利率的下降也是催化剂,使得一部分买家比原计划更快进入市场。

对于投资者来说,把握时机很重要,汇率、利率、政策等都是重要的参考切入点,现在是极为难得的窗口期,印花税假期将为投资人省下一大笔支出。在这个波动的时期,正在观望的投资人也需要一颗快准狠的心。

而因为疫情导致的人们对于健康生活、居家办公的空间的需求变化,也将改变投资热门房产的类型。投资人在选择产品的时候,如何顺应后疫情时代的市场变化趋势也很重要,因此全方位综合配套的产品会更受欢迎。

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